INVERTIR EN INMUEBLES: NO TODO LO QUE BRILLA ES ORO

Cuando se piensa en invertir para generar ingresos pasivos, muchos piensan en comprar un inmueble (casa, departamento o local comercial) para alquilarlo. Y es cierto que en otras épocas, cuando no se disponía de muchas opciones de productos de inversión, o cuando el mercado inmobiliario estaba en etapa expansiva, invertir en inmuebles era una excelente idea, pero hoy en día este tipo de inversión ya no es necesariamente la mejor.

Antes de continuar, aclaremos que en este articulo no nos referimos a comprar un inmueble para vivir, pues en estos casos se involucran no sólo análisis financieros, sino tambien muchas consideraciones emocionales. Tampoco pretendemos que este artículo se aplique a inversionistas “especializados” en el rubro inmobiliario, tales como desarrolladores o promotores que tienen un conocimiento y sofisticación específica al rubro.

Este artículo es más aplicable a inversionistas de sofisticación media, tales como profesionales, jubilados, ejecutivos o personas normales con disponibilidad de capital y que buscan oportunidades de inversión que encuentran interesantes o rentables.

Ahora bien, retomando el tema, el razonamiento “financiero” típico es… si compro un inmueble y lo alquilo:

1. Me producirá rentas para siempre

2. Los inmuebles siempre se revalúan, eso es ganancia adicional

3. Incluso si pido un préstamo para comprarlo, el alquiler puede pagar por si solo el préstamo (o solo tendré que poner muy poco), y ¡eso vale la pena porque me estoy haciendo de un inmueble!

Más aún, muchos sacan un cálculo similar al siguiente: Hace 10 años Pepe compró un departamento en 100 mil, con el alquiler el departamento casi se pagaba solo, y hoy vale 175 mil… ha ganado 75%. ¡Que rentable es invertir en inmuebles!

¿Pero es tan cierto lo que la mayoría calcula?

Lamentablemente no, pues el razonamiento indicado no toma en cuenta muchos elementos importantes de una inversión inmobiliaria y que hacen que la rentabilidad real tarde en verse muchas veces entre 15 y 20 años.

ALGUNOS PUNTOS QUE POCOS TOMAN EN CUENTA

Los inmuebles no siempre se revalúan:

En ocasiones pueden bajar de precio dependiendo de situaciones externas a nosotros, como la economía del país, el tráfico, los vecinos, el estado de conservación del edificio, cambios en el vecindario, cambios de zonificacion que determine la municipalidad, etc.

Un cálculo general mas aterrizado y realista, pero muy dependiente de las circunstancias de cada propiedad, es que los inmuebles se revaluan de 3% a 5% anual, aunque para determinar una rentabilidad real a ello habría que restarle la inflación que, al menos en Perú, suele moverse entre el 2% y el 8% al año.

La inflación, ilusión de la apreciación del inmueble:

Incluso si compró un inmueble en 2014 en USD 100,000 y hoy en 2024 cuesta USD 175,000, muchos dirán... ¡excelente! Gané 75,000, es decir 75% de rentabilidad, ¿Pero es eso cierto?.

Desafortunadamente no. La mayoria de esta “ganancia” es una ilusión, pues la inflación hace perder valor al dinero. Por ejemplo, si sacamos los calculos en dólares, entre 2014 y 2024 la inflación total de USA fue de 33.39%, es decir que 100,000 dólares de 2014 equivalen a 133,391 dólares de 2024. En otras palabras, la revaluación del departamento a valor “actual” del dólar habrá sido de sólo +/- USD 41,000, lo cual equivale a menos del 4.1% anual. Esto se puede considerar una inversión entre regular y mediocre, pero es peor aún porque falta descontar muchos gastos ocultos.

Gastos y Costos Ocultos:

Hay muchos costos ocultos en una inversion inmobiliaria. Aquí algunos:

1. Costos de corretaje: típicamente un corredor cobra el valor de una mensualidad. Si usted calcula que cambiará  de arrendatario cada 2 a 5 años, tiene que sus ingresos reales  bajan entre  1.7% y 4%.

2. Tiempo de vacancia: Cuando busque alquilar su propiedad o cambiar de arrendatario, tardará casi siempre entre 1 y 2 meses en encontrar un nuevo locatario. Es decir si cambia de arrendatario cada 2 a 5 años, su ingreso real bajará entre 1.7% y 8%. Los números pueden ser peores si tarda 2, 3 ó 4 meses en alquilarlo.

3. Impuesto a la renta y predial: En la mayoría de casos en Perú deberá pagar entre 0.5% y 1% del valor del inmueble como impuesto predial. A ello hay que descontar 5% de impuesto a la renta sobre el valor del arrendamiento mensual.

4. Costos de mantenimiento, reparación y remodelación: Para mantener el valor de arrendamiento de su propiedad deberá mantenerlo en buenas condiciones. Los diseños y requerimientos de las propiedades van cambiando y mejorando con el tiempo, por lo que si no invierte, su departamento de 5 o 10 años será cada vez menos atractivo y producirá menos rentas.

5. Imponderables y riesgos: ¿Y si el inquilino no paga? ¿O se niega a desalojar? ¿O al irse deja daños en el inmueble?. Estos problemas se evitan en gran parte seleccionando bien al arrendatario, pero el riesgo siempre existe.

UN CALCULO MAS REALISTA

Siguiendo con el ejemplo del departamento que se compró en 2014 en USD 100,000 y hoy en 2024 vale USD 175,000, lo cual es un escenario de revaluación positivo y que no siempre se cumple, ¿Cual entonces es la verdadera rentabilidad?. Veámoslo de manera aproximada con un ejemplo que para ser sencillo no entra en demasiados tecnicismos y exactitudes financieras:

• Tenemos que el arrendamiento anual real que se obtiene en Perú suele ser del 6% del valor del inmueble. Seamos positivos y digamos que para este ejemplo se obtiene 7.5%. Calculando que el alquiler suba en proporción al valor del inmueble, y un valor medio del inmueble de USD 137,500 (la media entre el valor de 100,000 en 2014 y  175,000 en 2024), tendremos que el alquiler medio será de USD 10,312 anuales o USD 859 mensuales. Es decir, en 10 años habrá recibido USD 103,120 en arrendamientos.  

• Sobre esos USD 103,120 en 10 años habrá pagado USD 5% de impuesto a la renta (USD 5,165) y aproximadamente otros 5,000 de impuesto predial, para un total de +/- USD 10,000 en impuestos.

  
  

• Si en esos 10 años cambió de arrendatario únicamente 2 veces y cada vez tardó sólo 1 mes en colocarlo, por la vacancia habrá dejado de ganar USD 1,718.00, y habrá tenido que pagar otros 1,718 en comisiones de corretaje, para un total de USD 3,436.00.

• Asumamos que en esos 10 años sólo ha tenido que invertir en mantenimiento y remodelación USD 10,000 y que no ha tenido otros problemas.

Tenemos entonces que usted ha recibido en 10 años, una alquiler efectivo de USD 79,684.00, equivalente a USD 664 al mes.

SI COMPRÓ FINANCIADO

• Asumamos que usted financió la compra al 100% con un crédito hipotecario a una excelente tasa de 7% a 15 años. Esto implica una cuota mensual de USD 899, es decir que en 10 años habría pagado USD 107,880.00, quedando aún 5 años por pagar para que el departamento sea suyo.

  
  

• Dado que hasta el año 10 usted habrá pagado en hipoteca USD 107,880.00 y recibido por alquileres (y restando gastos) USD 79,684, habrá acumulando una pérdida en efectivo de USD -28,196.00.

  
  

• Ahora, una vez descontada la inflación, podríamos agregar USD 42,000 de valor de revaluación del departamento. Tendremos entonces que, al año 10 visto como flujo de efectivo ha perdido dinero, aunque el “valor de su patrimonio” habrá incrementado en USD 13,804.00, es decir 13%, que en 10 años es menos de 1.3% anual.  Un numero bastante malo sin duda.

  
  

• Tenemos además que esto no mejorará en los siguientes 5 años, pues hasta que termine de pagar la hipoteca, seguirá acumulando una pérdida anual de efectivo de aprox. USD 2,820 anuales (7,968 de ingresos netos, menos 10,788 de hipoteca).

  
  

• Si a partir del año 10 mantenemos valores constantes, al año 15 habrá acumulado una pérdida de efectivo de USD -42,296.

  
  

• Ahora, a partir del año 15 ya no deberá pagar hipoteca por lo que empezará a recuperar esa pérdida a ritmo de casi USD 8,000 dolares anuales, es decir para fines del año 20 empezará a tener un flujo de efectivo positivo y además se habrá beneficiado con la revaluación, que a cálculo grueso podría ser de unos  USD 60,000, es decir que al año 20 habrá logrado una rentabilidad neta de quizá 3% anual.  

SI COMPRÓ SIN FINANCIARSE

• Si compró el departamento en efectivo los números tampoco son tan positivos, pues si pagó 100,000 en el 2014, es como si hubiera invertido USD 133,000 a valor actual.

• En esos 10 años usted recibió USD 79,684 de alquileres netos, acumulando una perdida de efectivo de USD 53,316, y una revaluacion de 42,000, para una perdida neta de unos USD 11,316.00

• Manteniendo números constantes a partir del año 10, y ya que su alquiler anual neto es de USD 7,968, recien para el año 16.5 habrá recuperado lo invertido y se habrá beneficiado de una revaluación de quiza USD 50,000, lo que sigue siendo una rentabilidad anualizada a los 16.5 años de aproximadamente 3% anual.

ENTONCES, ¿LA INVERSION INMOBILIARIA ES MALA?

Pues para nada podemos decir eso, una inversion inmobiliaria puede ganar o perder mucho dinero dependiendo de muchos factores como la ciudad en la que se encuentre, tipo de propiedad, condiciones en las que se adquirió, etc. por lo que para invertir en inmuebles es muy recomendable conocer el mercado inmobiliario.

¿Cuando es que estas inversiones son realmente rentables? Muchas veces cuando se compran en zonas en desarrollo, aún en proceso de urbanización o consolidación, ya que se adquieren muy baratas y podrían revaluarse de manera muy importante. Claro que esto conlleva riesgos, sobre todo en nuestro pais, donde muchos proyectos nunca llegan a consolidarse y resultan en pérdidas importantes para los inversionistas.

Otra estrategia es invertir en proyectos confiables cuando están en planos, ya que se pueden adquirir 15% a 30% más baratos, así cuando se terminan y llegan a su valor comercial, se logra una buena ganancia por revaluación en un plazo relativamente corto, aunque eso suele ser una ganancia de una sola vez.

Una ventaja de las inversiones inmobiliarias es que, aunque no siempre sean tan rentables como otros tipos de inversión, sí suelen ser relativamente seguras ya que aunque el valor inmobiliario pueda fluctuar, por lo general sí aumenta, e incluso cuando baja las pérdidas de valor no suelen ser muy significativas y dificilmente perderán más del 20% o 30%, siendo más seguro que otras inversiones donde uno puede llegar a perder el 100% de lo invertido.

CONCLUSIONES

La inversion inmobiliaria no es mala, y en líneas generales es bastante segura, pero no 100% segura como muchos piensan, y si no se hace con cuidado puede ocasionar pérdidas importantes.

Comparativamente es menos rentable que muchas otras alternativas de inversión, por lo que muchas veces el rendimiento no justifica los riesgos o la pérdida de oportunidades que se asumen al adquirir una propiedad, e incluso, por su baja rentabilidad y largos plazos de recuperación, podríamos encontrar la misma o similar rentabilidad con muchísimo menor riesgo invirtiendo en activos tales como bonos de gobierno.

Lo que sí podemos decir es que en la generalidad de los casos, las inversiones inmobiliarias son de largo plazo, los beneficios reales empezarán a verse a partir del año 10,12 ó15, y son unas donde en la mayoria de casos, los verdaderos beneficiaros serán sus herederos y no usted.